商品房预售又称"卖楼花",是指房地产开发企业作为预售人将正在建设中的商品房预先出售给预购人，并由预购人支付定金或者房屋价款的行为。其特征为：开发商主要依赖预购人的预购款投入商品房的开发建设，预购方购买的商品房是尚未竣工。因此它又具有远期交易及国家行政干预较强的属性。采用预先出售商品房是国际上一种通行的筹集住宅建设资金的惯例，我国首先在深圳等沿海开放地区试点，随后在全国各地普遍推广。

商品房预售对开发商来说是必须的，但对预购人则存在一定风险。依王律师的实践经验认为，在大陆购买预售的商品房应注意下列法律问题:

开发商的资格

根据国家的法律、法规的规定，商品房预售实行许可证制度。开发企业进行商品房预售应当具备的条件是：已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；持有建设工程规划许可证和施工许可证；按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25％以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期。以向城市、县房地产管理部门办理登记，取得《商品房预售许可证》，否则不准销售。也就是说，预购者在同开发商签定购房合同前应该审查其预售资格，包括，营业执照、《土地使用权出让合同》或《土地使用权证书》、《房地产预售许可证》、《建设工程规划许可证》、《施工许可证》及主管部门批准的总平面图、楼层平面图等。开发商只有取得了《预售许可证》，就可以证明该项目在规划、工程、土地使用等方面通过了政府的批准，才具备了将开发的商品房进入市场交易的资格。 同时在此提醒一下购房者，签合同前看清楚您所预购的房屋是不是在预售范围内，提防开发商"偷梁换柱"。

分摊公用建筑面积

关于公摊建筑面积，尽管建设部《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》（试行）已作了明确规定，但在实际操作中仍有少数开发商将已作为独立使用空间销售或出租的地下室、车棚、作为人防工程的地下室等也计入公用建筑面积。对此，购房者对开发商提供的补充协议中的公摊范围，一定要仔细地逐个看，对不符合法律规定的部分坚决要求给予删除。要是开发商不同意这种做法，购房者可要求在补充协议中明确所购房屋的实际使用率，即使用面积和建筑面积的比率，当发展商交付的房屋达不到约定的标准，购房者可选择退房或开发商承担违约责任。

交付使用的实际面积与合同约定面积差异的处理

现在买卖双方签署的房地产买卖合同均是有当地国土规划部门制定的格式合同，尽管这种格式合同的制定者是站在中间立场，考虑了双方的权利义务的对待，但笔者认为有些条款的规定和建设部规章相抵触，对购房者有失公允。如建设部《商品房销售管理办法》规定，按套内建筑面积或者建筑面积计价的，当事人应当在合同中载明合同约定面积与产权登记面积发生误差的处理方式。 合同未作约定的，面积误差比绝对值超出3％时，买受人不退房的，超出3％部分的房价款由房地产开发企业承担，产权归买受人。产权登记面积小于合同约定面积时，面积误差比绝对值在3％以内（含3％）部分的房价款由房地产开发企业返还买受人；绝对值超出3％部分的房价款由房地产开发企业双倍返还买受人。而某地房地产买卖合同（预售）的条款对此却规定为："交付使用的房地产实际套内建筑面积与本合同规定面积差异在3%以上（不含3%），经买卖双方协商不解除合同的，按购房时的单位价格，实行多退少补。"这种"多退少补"的规定对购房者来说其实质也是一种强买强卖。所以，对交付使用的实际面积与合同约定面积之间的差异，如何处理？购房者有必要也有权利，按《商品房销售管理办法》相关之规定，同开发商进行补充约定，以最大限度保护自己的合法权益。

装修标准

对于附有装修标准的预购商品房，为了防止被开发商以"进口"、"高级"、"先进"等不明确的说明误导，应在补充协议中详细约定与房屋有关的内外装修、设施的种类、型号、规格、颜色、位置、方向、可参考的价格等因素，最重要的是约定达不到上述标准开发商应承担的违约责任。