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对《别墅外建围栏,高层业主不爽》(南方都市报5月23日刊发)报道的回应

2012年5月22日上午,部分业主诉开发商万科清林径建筑物区分所有权纠纷案在深圳市龙岗区人民法院开庭审理,广东深大地律师事务所王保林律师作为业主一方的代理人参加了本案庭审。开庭次日,南方都市报刊发了题为《别墅外建围栏,高层业主不爽》的新闻报道(下称为“《别》文”)。对此,我们提出以下意见:

一、《别》文内容既不客观,也不专业。

“以事实为依据,以法律为准绳”是我国的法治原则,我们认为,新闻报道,尤其是法制新闻,应当在法制宣传中体现这个原则,对于正在审理的案件的报道,更应当客观而公正,专业而严谨。

《别》文未反映本案的基本事实,包括纠纷的背景和起因。2011年包括起诉原告在内的许多人购买了万科开发的位于深圳市龙岗区龙城街道办事处,宗地编号为:G01109-002土地面积119400.62平方米的千林山居的高层住宅,签署了《深圳市房地产买卖合同》(预售),该宗地范围内规划的有:多层住宅(别墅)、高层住宅、公寓、市政设施、道路广场、绿地、停车场等,其中相当一部分的道路、绿地、停车场位于别墅区域。万科在别墅建成后用围墙、铁栅栏、门禁系统等对别墅区域进行封闭管理,限制或禁止非别墅的业主进入(包括已经入伙的高层业主和2013年才入伙的业主),致使高层的业主无法享受到位于别墅区内的道路、绿地、其他公共场所、公用设施和物业管理服务用房、占用业主共有的道路或其他场地用于停放汽车的车位及电梯、水箱等。在多次协商未果的情况下,其中有35位业主起诉至深圳市龙岗区人民法院要求万科对共有部位的变更恢复原状(拆除违法搭建的围墙)。

二、开发商违反了共同签订的《深圳市房地产买卖合同》,应当依法承担违约责任。

(一)、开发商违反了双方签署的商品房买卖合同中关于容积率及对共有部分变更的规定。

1、根据双方签署的《深圳市房地产买卖合同》第二条“出卖人(万科)与深圳市土地和房产主管部门签订了《土地使用权出让合同书》及补充协议,取得宗地编号为:G01109-002,土地面积119400.62平方米的土地使用权。该地块土地用途为二类居住用地,建筑容积率为≤2。”从规划总平面图也可以看出该地块内部的所有公共绿地、交通道路及其他设施,应当可以由小区业主自由通行及正当使用;并且万科在公开销售千林山居一期的相关商品房时,亦采取了相同的宣传口径。现在万科在多层住宅(别墅)之间违法搭建围墙,铁栅栏并同时设置门禁系统,该等行为已经导致了同一小区的高层住宅的业主(起诉的业主和已经入伙的高层的业主)无法进入千林山居一期多层住宅区域,更不能正当使用多层住宅范围内的道路、绿地、其他公共场所、公用设施和物业管理服务用房、占用业主共有的道路或其他场地用于停放汽车的车位及电梯、水箱等,致使高层业主居住的环境建筑容积率显然≥2,降低了居住舒适度。

2、开发商的行为违反了双方签署的《深圳市房地产买卖合同》第十九条:划变更和设计变更之规定:“本项目共有部位、共用设施的用途、设计和项目名称等的变更,出卖人应当征得全体受让人五分之四以上的同意并经公证后,向深圳市规划国土主管部门申报,经批准后方可进行相关变更,并应自变更方案获批准之日起15日内书面通知所有购房者。出卖人不按上述约定的条件擅自变更原有规划和设计的,买受人有权要求恢复原状或解除合同,出卖人应当按照本合同第十二条的有关约定承担责任。”因此业主有权要求对违章建筑依法拆除,使高层业主能够自由地享受到位于别墅区内的共有绿地、道路、停车场。

(二)、万科在别墅住宅与高层住宅之间擅自搭建的围墙、铁栅栏及设置的门禁系统应定性为违章建筑。

依据《深圳市城市规划条例》第五十八条 “非国家机关、部队驻地、学校建筑物周围不得建围墙。确有特殊需要的,必须向市规划主管部门或其派出机构申请。围墙不得超出建筑红线,其形式应通透、美观。”也就是说,除了上述的三种机构以外,任何建筑物的周围未经依法审批是禁止修建围墙的。万科未经批准,擅自搭建的围墙、铁栅栏等,应视为违章建筑必须依法拆除。

三、开发商以获利为目的,侵犯了高层业主的合法权益。

《别》文引述万科回应,声称:“如不满意开发企业所设计的管理方式,业主完全可以通过共同决策加以改变,这不涉及开发企业的任何利益”。但是,我们注意到的事实是:首先,万科采取的将别墅区封闭管理的做法已经明显损害了高层住宅的业主对位于别墅区内的共有部分享有共有和共同管理的权利;其次,未经批准违法搭建的围墙、铁栅栏,封闭了消防通道的设备必须依法拆除,不存在由业主之间协商处理的问题;最后,万科及其物业管理企业将别墅的物业费定为4元/月/平方,高层则是2.9元/月/平方,可以看出,万科是通过封闭管理将别墅每平方米的销售价格翻倍,从而获取巨大利益。

根据《物权法》第七十条规定的“业主对建筑物的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权,对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。”公用道路、公共绿地、康乐设施等是属于全体业主共有的建筑物共有部分,万科通过违法搭建围墙并设置所谓门禁系统阻止非多层的业主通行的行为,是非法的占有公共空间,扩大多层业主的专有部分的范围,严重侵犯了其他业主的合法权益;另外,根据《物权法》第八十四条规定的“不动产的相邻权利人应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的原则,正确处理相邻关系”,作为相邻不动产的权利人,应该互相照顾,一方在行使自己权利不应该以损害对方利益为代价。但万科搭建围墙,设置门禁的行为,最直接后果却是影响了同一小区的高层住宅业主无法享受位于多层住宅之间的公共绿地,公用道路,公共设施等,对高层住宅的业主而言就是变相的提高了容积率,降低了生活的舒适度。因此,万科必须承担排除妨碍、恢复原状的侵权责任。

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